落札後の注意点
必ず期日までに代金納付を
「最高価買受申出人」が一定の審査を受け、買受人として認められると、裁判所はその売却決定日から、1ヶ月以内の適当な日を代金の納付期限日に指定。買受人に通知します。それを受け、買受人は裁判所の預金口座に保証金を除く残りの金額を振り込み、金融機関の振り込んだことを証明する領収書書類を裁判所に持参します。
裁判所は代金の納付を受け、登記所に買受人への所有権移転を嘱託します。
もし、期日までに買受人が代金納付をできなかった場合、保証金は没収され、その物件を買い受ける権利も失ってしまうので注意してください。
買受人が引き受ける権利とは？
所有権の移転が終了すると、3点セットの「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないものとして記載されていた権利除く不動産上の権利の登記が抹消されます。債務者の負っていたものを新しい所有者が引き受けなければならないこともあるので、「物件明細書」の「3.買受け人が負担することになる他人の権利」や「5.その他買受けの参考となる事項」に記されている内容は必ず事前に確認してください。また、この「物件明細書」に記されていなくても、買受人が引き継がなければならない権利がでてくる場合があるので充分に気をつけてください。
たとえば、借地権つき物件などがよくトラブルのもとになります。借地権つき物件とは、建物と土地の所有者が異なる物件のことです。建物だけが競売にかけられ落札したとしても、土地は別の所有者のものなので、買受人は借地人となって土地所有者に地代を払うことになります。また、建物を差し押さえられた前所有者と土地所有者がすでになんらかのトラブルを抱えていることも考えられるので、借地権つき物件の購入はあまりおすすめできません。事前に必ず確認しましょう。
残留物の処分は注意
占有者及び前所有者が、部屋に残していった荷物を残置物といいます。買受人は、たとえその物件の所有権を持っていても、この荷物を勝手に処分することは認められません。もし、軽い気持ちで処分するとあとで面倒なことになりますから、注意してください。荷物を残して消えた持ち主に民事訴訟を起こされたり、わざと荷物が処分されるのを待って訪れ、金品を要求したりする悪質な占有者もいます。基本的には、事前に占有者ときちんと話しをつけ、荷物を持っていってもらうのが一番ですが、それができなかった場合には、裁判所の執行官に処理をしてもらいます。ただ、このためには事前に裁判所に「引渡命令の申し立て」をし、明渡執行をしてもらう必要があります。処分する荷物にもよりますが、処分のための経費は買受人が負担します。
この残留物の面倒を避けるためには、物件立ち入りの際に管理人などに立ち会ってもらい、部屋の様子を写真に撮っておくことをおすすめします。また色々なトラブルを避けるためにも、すぐに部屋の鍵を換えるようにしてください。
